Новая жизнь московских заводов: квартиры, офисы, институты

10 мая 2011 года

Московская земля, занятая заводами, на фоне заявлений столичных властей об ограничении строительства в центре города, стала казаться многим лакомым куском, однако участники рынка недвижимости, уже получившие опыт реконструкции или редевелопмента промзон, предупреждают, что помимо очевидных плюсов, инвесторам реновации фабричных площадок придется столкнуться и с рядом не таких очевидных минусов.

РЕКОНСТРУИРОВАТЬ ИЛИ СТРОИТЬ С НУЛЯ

Как рассказывает генеральный директор компании KR Properties (занимается реконструкцией ткацкой фабрики "Даниловская мануфактура" и шелкопрядильной фабрики "Красная роза") Сергей Калинин, реконструкция производственных объектов быстрее окупается и менее капиталоемкая. Так, по его данным, реконструкция объекта вместе с сетями обходится в 1,2 - 1,3 тысячи долларов за квадратный метр, в то время как строительство "с нуля" составляет 2 тысячи долларов за квадратный метр.

"Но хотелось бы отметить, что переделанные производственные помещения, как правило, не воспринимаются как офисы класса А, в отличие от заново выстроенных", - подчеркивает Калинин.

Еще один однозначный плюс реконструкции старых заводов под новые функции, рассуждает член президиума экспертно-консультативного общественного совета при главном архитекторе Москвы (ЭКОС) Алексей Клименко, заключается в том, что в этом случае нет необходимости создавать новую инженерную инфраструктуру, подключаться к сетям и решать проблемы с транспортным обслуживанием, что требуют гигантских затрат.

Впрочем, по мнению гендиректора компании "Миэль-Новостройки" Марии Литинецкой, не все так однозначно. Так, для девелоперов, которые профессионально занимаются редевелопментом и имеют успешный опыт создания подобных проектов, это, действительно, может быть выгоднее, чем новое строительство.

"Редевелопмент старых промплощадок может быть выгоднее, если у проекта нет серьезных проблем, то есть, если здание находится в нормальном состоянии, не сильно изношено, если конструкция здания не требует серьезных изменений... Здание уже построено, и нужно только провести внутренние работы - реконструкцию здания, которая включает замену инженерных систем, перегородок, скорее всего, замену кровли. То есть "начинку" здания придется поменять, но несущие стены останутся", - поясняет эксперт.

Она добавляет, что выгодность таких работ по сравнению с новым строительством может быть также связана с меньшим объемом согласований разрешительной документации.

"Но для неспециализированных застройщиков, не имеющих опыта реализации подобных проектов, могут быть высоки организационные и правовые риски, в процессе выбора участка, согласования документации и организации строительного процесса", - указывает Литинецкая.

С ней согласен и архитектор компании "Метрополь Девелопмент" (девелопер делового района "Метрополия" на месте бывшего автомобильного завода "Москвич" на юго-востоке столицы) Евгений Кадулин, по мнению которого не все бывшие производственные зоны выгодно реконструировать. Иногда редевелопмент просто не имеет смысла, и снос и последующее строительство "с нуля" - необходимость.

"Когда мы говорим именно о реконструкции, мы имеем в виду уже имеющиеся объекты, которые можно перепрофилировать под новые функции. В том случае, когда это невозможно, приходится сносить и строить заново", - поясняет архитектор.

При этом, указывает Клименко, выбор бывших промплощадок в качестве территории для строительства современных объектов в первую очередь должен быть обусловлен пригодностью территории для пребывания людей.

"Например, территория завода "ЗИЛ" за 100 с лишним лет просто пропитана вредными веществами, и для того, чтобы реконструировать здания, нужно проводить санацию не только стен, но и земли. При выборе любых других бывших промышленных территорий необходимо обращать внимание и на это", - поясняет эксперт.

СОХРАНЕНИЕ ИСТОРИИ

Как подчеркивают эксперты, сохранение истории реконструируемой территории порой волнует инвесторов и девелоперов не меньше, чем доходы от планируемого проекта.

Так, по словам Калинина из KR Properties, в 2006 году компания получила в управление "Даниловскую мануфактуру", и были предложения снести все старые здания, так как кирпичные стены фабрики были в ветхом состоянии и требовали серьезного ремонта.

"На 7,5 гектара земли мы бы смогли разместить 200-250 тысяч квадратных метров торгово-офисных площадей из стекла и бетона. Но мы пришли к пониманию, что нам дорога история, которая стоит за этими здания, за этим историческим местом Москвы", - поясняет эксперт.

В результате было решено разделить площадку на две части - на 4 гектарах создается деловой квартал "Даниловская мануфактура" в стиле лофтов с максимальным сохранением старых стен, а вторая половина площадки, примерно 3 гектара, отдается под отдельный проект, который согласовывается с городом и будет идейно привязан к старой части застройки.

Как подчеркивает Литинецкая из "Миэль-Новостройки", "Даниловская мануфактура" - это особый проект, который просто нельзя было сносить.

"Здание мануфактуры строилось еще в царские времена, строилось очень качественно, имеет очень колоритную для нашего времени архитектуру, с сохранившейся красивой кирпичной кладкой. Все архитектурные элементы были удачно обыграны и отлично подошли для созданных здесь лофтов. В свое время это было обычное промышленное здание, но по прошествии столетия обрело своеобразный шарм, который был удачно использован при реконструкции здания мануфактуры и создании здесь лофтов", - рассказывает эксперт.

При этом, отмечает она, со зданиями советского периода работать сложнее - они строились с минимальными временными затратами, без архитектурных изысков. Поэтому на месте зданий, не представляющих исторической и архитектурной ценности, более целесообразно возводить новые проекты.

Еще один пример редевелопмента - это фабрика "Красный октябрь". Как рассказывают в управляющей компании проекта "Гута-Девелопмент", каждое сдаваемое помещение фабрики арендаторы реконструируют самостоятельно, что позволяет подстроить то или иное помещение под задачи конкретного заказчика. Например, проект института медиа, архитектуры и дизайна "Стрелка" в "Красном октябре" создавало архитектурное бюро Wowhaus Дмитрия Ликина и Олега Шапиро.

"Вряд ли было возможно в этом конкретном пространстве иначе воплотить поставленные перед нами задачи", - считают представителя попечительского совета "Стрелки", добавляя, что само пространство исторической площадки "жестко диктовало идеи".

Управляющий же директор агентства эксклюзивной недвижимости "Усадьба" Наталья Кац поясняет, что во многом выбор между реконструкцией и новым строительством на территории промзон зависит от качества и возраста здания.

"Например, послевоенные постройки совершенно непригодны к редевелопменту - это бетон, невысокие качества постройки, строго функциональное назначение. Их можно пустить только под снос. А вот если речь идет о старых, дореволюционных зданиях, то там каждая постройка должна рассматриваться индивидуально. Если там хорошие несущие конструкции, стены, то с этим можно работать. Однако есть и старые здания, годные только под снос. К сожалению, возраст не является однозначным основанием для редевелопмента", - подчеркивает она.

ЛОМАТЬ НЕ СТРОИТЬ

Выбрав и так непростой путь редевелопмента старых производственных зданий, девелоперам приходится сталкиваться с типичными для таких объектов проблемами, рассуждают эксперты. По их мнению, сложности почти всегда одинаковы - проводка, подземные воды, стены и фундамент, зачастую находящиеся в аварийном состоянии.

"В некоторых зданиях ("Даниловской мануфактуры") практический культурный слой достигал 4-5 метров, и первый этаж был полностью засыпан. Состояние этих зданий было плачевным, ухода за ними не было более десяти лет", - рассказывает Калинин.

А по словам членов попечительского совета "Стрелки" Ликина и Шапиро, в бывших гаражах "Красного Октября", где до "Стрелки" располагались мастерские и галереи художников, была проведена только небольшая реконструкция с приспособлением под учебные аудитории.

"Более серьезная работа была проведена над корпусом, где до нас был кондитерский магазин, а затем стал бар "Стрелка". Здание, фасадом выходящее на Москву-реку, находилось в аварийном состоянии: был затоплен подвал, по всем стенам шли трещины. Скорее всего, это произошло из-за строительства пешеходного Патриаршего моста по соседству", - поясняют собеседники агентства.

Они отмечают, что пришлось капитально усилить все несущие конструкции, заменить конструкцию кровли, что позволило устроить на крыше здания летнюю террасу.

Кроме этого, были построены два новых строения: одно - многофункциональное, где помещаются инфоцентр, склад и уличный бар, а второе - мастерская художников в память об "Арт-Стрелке" (культурный центр, существовавший в 2004-2009 годах на "Красном Октябре" - прим. ред.).

Вместе с тем, подчеркивает Кадулин, реновация промзон требует серьезных комплексных работ по совершенствованию территории и интеграции ее в единую концепцию, а не просто реконструкцию объектов.

"На сегодняшний день, например, метро, расположенное рядом с бывшим заводом "Москвич", не приспособлено под обслуживание того количества людей, которые хлынут сюда после реализации проекта. Таким образом, в наших планах расширить станцию, интегрировать с подземными галереями комплекса и оптимизировать ее для комфортного пользования", - рассказывает архитектор.

Он также отмечает, что на территории планируется создание внутренней транспортной системы и дублера Волгоградского проспекта, что позволит снизить автомобильную загруженность в этом районе.

Кроме технических сложностей, рассказывает Кац из агентства недвижимости "Усадьба", девелоперов подстерегают и юридические - так, в Москве очень проблематично сменить категорию недвижимости такого рода, поэтому промзоны обычно используют под офисы, а не жилые кварталы.

"Серьезные проблемы с возможностью паркинга, который является неотъемлемым атрибутом современного бизнес-центра. Обустройство паркинга, часто в силу конструктивных особенностей или близости окружающих зданий, невозможно. Может также элементарно не хватить мощностей сетей - канализации, водоснабжения", - приводит примеры Кац.

Как подчеркивает Тараненко из "Миэль-Коммерческая недвижимость", реновация промышленных зон, ко всему прочему, предполагает изначально сложные и дорогостоящие работы по расчистке и подготовке площадки, а уже потом непосредственное строительство.

"К тому же определенно встанет проблема урегулирования юридических вопросов со множеством собственников и арендаторов, которые занимают эти территории. По аналогии с расселением пятиэтажек под снос - обязательно найдется одна-две семьи, которые до последнего будут "обороняться", не желая переезжать", - приводит пример эксперт.

Конечно, указывает он, редевелопмент промышленных территорий связан с целым рядом дополнительных обременений для девелоперов, которые потребуют финансовых затрат, но другого выхода нет.

"Главное, неоспоримое преимущество - это возможность вести строительство в Москве, а не за пределами МКАД", - подчеркивает Тараненко.

В то же время, убеждена Кац, исчезновение заводов с территории Москвы - это вопрос только времени.

"Совершенно не нужны на территории столицы Московский шинный завод, НПЗ в Капотне и ряд других "грязных" предприятий", - заявляет она.

Несмотря на то, что эксперты не пришли к единому мнению, что выгоднее для девелопера - реконструировать "старые" помещения заводов под современные функции или избавляться от них, очищая "лакомую" землю, они уверены: будущее этих площадок в любом случае не за производством. Использование промзон - это один из наиболее удачных вариантов комплексного развития территорий в Москве, который не затрагивает и так уже застроенный центр столицы, заключают специалисты.