Рынок ипотеки РФ, добравшись до пика, рискует скатиться к кризисному "дну"

23 декабря 2011 года

Кризисные тенденции, все настойчивее заявлявшие о себе в последние месяцы, добавляют горечь в бочку меда, с которой участники ипотечного рынка уже готовились встречать 2012 год. Сегмент ипотеки в РФ в уходящем году, наконец, приблизился к докризисным параметрам по объемам выдачи кредитов, ставкам и размеру первоначального взноса, но, сетуют эксперты, опрошенные , так и не успевшему рынку грозит новый финансовый циклон. В случае самого негативного сценария, предупреждают аналитики, стоимость ипотеки снова может взлететь до "запретительного" порога в 14% годовых.

ИПОТЕКА В СТАТИСТИКЕ

Аналитики АИЖК отмечают, что объем выдачи ипотечных кредитов в номинальном выражении (без учета инфляции) в 2011 году может приблизиться к рекордным 680 миллиардам рублей, причем 97% рынка обеспечены рублевыми кредитами. Большие объемы выдачи подтверждает и статистика самой крупной российской кредитной организации - Сбербанка.

По словам директора управления розничного кредитования Сбербанка России Натальи Карасевой, за 11 месяцев 2011 года Сбербанком было выдано уже 285 тысяч кредитов на сумму 304 миллиарда рублей.

"Цифры впечатляют. Рынок ипотечного кредитования не только догнал, но и обогнал объемы, выданные в докризисный период", - подтверждает начальник отдела банковских продуктов банка "Глобэкс" Ирина Волис.

В итоге, ожидают в АИЖК, до конца года порядка 500 тысяч семей решат свои жилищные проблемы за счет ипотеки.

Рост ипотеки, прежде всего, по мнению экспертов, опрошенных , связан с реализацией отложенного спроса, накопившегося не только за кризисный период, но и за предшествовавшее ему время бурного роста цен на жилье.

По словам специалистов, в настоящее время спрос на недвижимость в значительной мере сосредоточен в сегменте эконом-класс и альтернативных сделок.

И это неудивительно, ведь, как напоминает, руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева, в 2008 году, когда недвижимость стремительно дорожала, "альтернативные" цепочки на рынке жилья рассыпались одна за другой, и значительная доля квартир приобреталась с инвестиционными целями.

"С начала второго полугодия 2011 года активно растет внутреннее потребление, подкрепляемое увеличением доступности кредитных ресурсов, в том числе и на рынке жилья", - констатирует эксперт.

По словам начальника отдела офиса "Добрынинское" компании "Инком-Недвижимость" Анны Шушковой, отложенный спрос реализовался именно в этом году, а не в прошлом по нескольким причинам.

Во-первых, после кризиса россияне долго присматривались к рынку - ждали, что цены будут продолжать падение.

Во-вторых, добавляет Шушкова, к концу года многих подтолкнула к покупке нестабильная экономическая ситуация на финансовых рынках и тревога, связанная с политическими событиями в нашей стране.

"Люди пришли к выводу, что лучше снять деньги с депозита, продать какие-то ненужные мелкие объекты недвижимости, добавить ипотечных денег и, наконец, купить квартиру. Квартира не валюта, которая может обесцениться", - комментирует она.

Что касается непосредственно московского рынка, то после заявления столичных чиновников о присоединении новых к Москве территорий, покупатели пришли к выводу, что на территории "старой" Москвы новостроек они больше не увидят, и как следствие - решили не откладывать жилищный вопрос на будущее, говорит представительница "Инкома".

Любимцева обращает внимание на то, что сейчас на рынке, по сути, цены стагнируют, что очень на руку ипотечным заемщикам.

По данным аналитического центра корпорации "Инком", средняя цена квадратного метра на московском вторичном рынке жилья колебалась с июля по ноябрь этого года от 158,207 тысячи рублей до 162,406 тысячи рублей.

В целом по России, по данным Росстата, за три квартала 2011 года средняя цена предложения снизилась на вторичном рынке на 21,4% - до 47,132 тысячи рублей за квадратный метр, а на первичном рынке - на 10,9% до 42,904 тысячи рублей за квадратный метр.

Еще один фактор, который, безусловно, стимулировал увеличение объемов ипотеки - это то, что уже к середине года рынок вышел на докризисные параметры по ставкам (они достигли исторического минимума и рублях - 12,2%, и в валюте - 9,7%), размеру первоначального взноса по классическим программам (от 10%) и соотношению платежа по кредиту и дохода заемщика, уточняет глава отдела рейтингов кредитных институтов рейтингового агентства "Эксперт РА" Станислав Волков.

По словам начальника управления развития ипотеки банка "Открытие" Александра Ефимова, ставки находятся на минимальных значениях. Банки не выдавали такие дешевые ипотечные кредиты никогда ранее, отмечает он.

В свою очередь директор департамента ипотеки компании "Миэль-Новостройки" Кристина Хмель указывает, что банки снова стали лояльны к кредитам на квартиры в новостройках.

"Финансовые организации стали более оптимистичны по отношению к застройщикам, что выразилось в аккредитации объектов не на 40-50% стадии готовности, как это было годом ранее, а на 20-30%. Некоторые банки даже стали выдавать кредиты по проектам на более низкой стадии строительства - например, от "стадии котлована", если банк участвовал в финансировании проекта", - утверждает она.

А Шушкова отмечает, что на желание купить квартиру с помощью ипотеки повлияли и рекламные компании и акции банков.

Ее слова подтверждает и заместитель председателя правления Инвестторгбанка Светлана Крошкина.

"На улицах появилось много рекламных баннеров, многие банки запустили блоки телевизионной рекламы, возобновились партнерские программы банков с различными строительными и риелторскими компаниями", - говорит она.

ГОСУДАРЕВО ДЕЛО

Впрочем, хотя с точки зрения объемов и ставок изменения на рынке и произошли грандиозные, кое-что на рынке ипотеки остается неизменные, а именно - структура рынка с постоянным господством государственных кредитных организаций.

По данным Росстата и Гильдии риэлторов Москвы, в течение 2011 года на российский рынок ипотечного кредитования вышли 50 новых игроков. Таким образом, в настоящее время ипотеку в России предлагают 638 банков. Но, несмотря на большое количество участников рынка, доля госбанков (Сбербанк РФ, ВТБ 24, Газпромбанк, Россельхозбанк, Банк Москвы) составляет 68% рынка. Доля партнеров АИЖК, по оценке самого агентства, равна 8%, а еще 24% приходится на остальных участников рынка.

Как объясняет директор департамента ипотечного кредитования Номос-банка Сергей Арзянцев, причина проста: для ипотеки нужны "длинные" и дешевые деньги, а есть они только у государства.

Ранее в интервью президент Ассоциации региональных банков "Россия" Анатолий Аксаков рассказал, что сейчас на профессиональном рынке спрос на ипотечные ценные бумаги не такой активный, а значит, у частных банков нет возможности для фондирования за счет размещения облигаций.

Очевидно, что пока не "раскочегарится" макроэкономика, спрос на ипотечные ценные бумаги останется недостаточным, а возможности АИЖК и региональных банков будут сдерживаться этим фактом, делал вывод глава ассоциации "Россия".

Аксаков также объяснял, что доминирование на ипотечном рынке Сбербанка и ВТБ 24 связано с тем, что на их долю приходится основной объем вкладов, а вклады - это сейчас основной ресурс для кредитования, в том числе и ипотечных программ. Располагая большим объемом вкладов от населения и государственными депозитами, которые размещает правительство в госбанках, эти банки имеют, соответственно, большую возможность выдавать кредиты.

В свою очередь Волков добавляет, что изменение ситуации возможно лишь в одном случае - если ситуация в макроэкономике, которую вот-вот зальет второй волной мирового финансового кризиса, все-таки станет лучше, и российские банки смогут привлекать длинные деньги западных финансовых организаций.

Пока же, констатирует Ефимов из банка "Открытие", доля госструктур на рынке ипотеке только растет - осенью, с дестабилизацией ситуации в мировой экономике и снижением уровня банковской ликвидности, менее крупные банки в РФ приостановили ипотечное кредитование. Так что сейчас собеседник оценивает долю государственных банков в сегменте ипотечного кредитования в России в 80%.

Впрочем, подчеркивают участники ипотечного рынка необходимость конкурировать с государственными "монстрами" заставляет коммерческие банки более внимательно относиться к заемщикам, которые все же дошли до них.

Так, Хмель из "Миэль-Новостроек" полагает, что коммерческие банки - хотя бы те, кто работает с АИЖК - могут соревноваться с государственными и по качеству сервиса, и по уровню информирования клиента, так как клиенту относятся более внимательно и ведут его от подачи запроса на кредитование до выдачи кредита.

В качестве тех, кто борется за клиента и довольно активно продвигает свои программы, Шушкова приводит в пример банк "Дельта Кредит", Банк жилищного финансирования, Росбанк.

"Другое дело, что крупнейшие банки с госучастием обладают совсем другими мощностями: активно рекламируются, запускают акции. Уровень доверия у некоторых заемщиков так называемым "госбанкам" очень высок: они искренне думают, что доля государства в этих банках равна 100%, хотя это давно уже не так", - сетует она.

ИГРУШКА ДЛЯ БОГАТЫХ И ЛЬГОТНИКОВ

Еще одна отличительная особенность отечественной ипотеки - это, что с ее помощью государство пытается решить проблемы "льготников", а не массового покупателя жилья.

В этом году АИЖК запустило программу "Ипотека для молодых ученых". Банк "Глобэкс" стал активно предлагать ипотечные программы для военнослужащих. Из социально значимых проектов в 2011 году Сбербанком реализованы программы "Ипотека с государственной поддержкой", "Ипотека плюс материнский капитал", "Военная ипотека", множество индивидуальных программ с региональными администрациями и крупными работодателями.

Между тем, напоминает Крошкина, ипотека все же плохой инструмент социального регулирования, поскольку к социальным ипотечным продуктам получает доступ ограниченный круг граждан.

А Арзянцев констатирует, что, несмотря на большое количество предложений, ипотека доступна лишь гражданам, имеющим одновременно и накопления, и стабильную хорошо оплачиваемую работу.

По словам Хмель, сейчас средний возраст заемщика составляет 26-35 лет. Средний срок кредита - 20 лет, и он ограничен возрастом заемщика - как правило, пенсионным (55 лет для женщин и 60 лет для мужчин). Большинство заемщиков - мужчины, их 60%. По профессиональной принадлежности чаще всего они относятся к IT-специалистам или к менеджерам среднего звена. Средний доход по московских заемщиков составляет порядка 90 тысяч рублей, подмосковных - 60 тысяч рублей, рассказывает департамента ипотеки компании "Миэль-Новостройки".

Впрочем, подчеркивают эксперты, как бы ни старалось государство развить ипотечный рынок, ипотека будет дорогим механизмом по улучшению жилищных условий при ограниченном вводе жилья и его высокой стоимости.

"Я считаю, что можно купить квартиру даже по высокой процентной ставке, важно, чтобы при этом стоимость жилья была на самом низком уровне", - считает Шушкова.

ПРИЗРАК ФИНАНСОВОГО КРИЗИСА

При этом, единодушно отмечают собеседники , туманным будущее российской ипотеки делает все же не ее социальная направленность, а макроэкономическая нестабильность, уже успевшая переродиться, как утверждает в своих интервью экс-министр финансов Алексей Кудрин, в новый финансовый кризис.

По словам директора ипотечного отделения ГК "МИЦ" Константина Шибецкого, негативные экономические показатели на международных финансовых рынках не могут не сказаться на развитии ипотечного рынка России.

"Те банки, чье финансирование зависит от зарубежных денег, вынуждены будут менять свои условия не в лучшую сторону, соответственно, их участие в объеме ипотечного кредитования снизится, стало быть, и сами объемы кредитования снизятся", - рассуждает он.

Начальник отдела банковских продуктов банка "Глобэкс" убеждена, что на сегодняшний день кредитные организации исчерпали возможности для снижения ставок, ведь денежные средства для самих банков также подорожали.

По мнению Арзянцева, которым он поделился в интервью , ставки будут расти в конце этого - начале следующего года.

"Это достаточно устойчивый тренд, и говорить о том, что он развернется в сторону снижения ставок в ближайшие полгода, с моей точки зрения, точно не приходится", - сказал эксперт.

Особенно это страшно для мелких игроков рынка, которые не имеют "воздушной подушки" в виде госсредств.

"Нестабильность на мировых финансовых рынках и увеличение стоимости фондирования для банков могут подталкивать средние и небольшие банки (не работающие по программам АИЖК и/или не имеющие доступа к источникам государственных средств) к росту ставок", - признает Любимцева.

По прогнозу Арзянцева, к ставке 14% годовых, которая для заемщиков является верхней психологической границей доступности ипотеки, рынок ипотеки в РФ может легко подойти в следующем году.

"Если рынок будет развиваться по негативному сценарию, ставки по классическим ипотечным продуктам станут запретительными - 18-20%, а дальше ситуация будет уходить из-под контроля", - предполагает эксперт.

Эксперты рынка сходятся во мнении, что в последней четверти года темпы выдачи ипотечных кредитов в РФ стали замедляться в связи с влиянием информации о нестабильности на мировых финансовых рынках, отсутствием длинных денег у коммерческих банков и нехваткой ликвидности в банковском секторе. Еще один тревожный звонок прозвенел в октябре 2011 года: средняя ставка по кредитам, выданным в течение месяца, поднялась на 0,1 процентного пункта - до 11,7%, тем самым обозначив разворот рынка к более высоким ставкам. И, наконец, последние сомнения в том, что ипотечному рынку грозит новый циклон, пропали, когда такой гигант для рынка ипотеки, как Сбербанк, в декабре этого года поднял рублевые ставки на 0,55% - 0,75% по двум своим "недвижимостным" программам - "Гараж" (с 10,05% до 14,75%) и "Строительство жилого дома" (с 11,7% до 14,75%).

Впрочем, у Шибецкого скорее нейтральный, чем пессимистичный прогноз развития рынка. По его мнению, ипотечные ставки в 2012 году снижаться темпами этого года не будут, но и не вырастут, а банки ужесточат требования к заемщикам в части размера первоначального взноса.

"Таким образом, количество потенциальных заемщиков снизится, так как не каждый гражданин в состоянии заплатить за квартиру 30% ее стоимости, а именно такой размер первоначального взноса по нашим предположениям, будет стандартным на рынке ипотеки",- ждет он.

Арзянцев же указывает на "двойственное" влияние негативного фона на международных финансовых рынках.

"Клиенты, которые менее уверены в стабильности своих доходов, ждут развития ситуации и не выходят на сделку. Другие клиенты наоборот торопятся взять кредит по низким ставкам",- рассказывает он.

Волков же акцентирует внимание на том, что большинство граждан, накопившие в период кризиса достаточные сбережения, уже либо успели инвестировать их в "твердые" активы, либо сделают это до конца 2011 года, поэтому рассчитывать на поддержку рынка со стороны спроса на кредиты банкирам также не следует.

Как считает аналитик "Эксперт РА", сохраняющаяся нестабильность на финансовых рынках способна не только дополнительно снизить темпы роста ипотечного кредитования, но и отразиться на качестве ипотечных портфелей, причем ключевой риск для рынка несут кредиты в валюте и с плавающей процентной ставкой, на которые в крупных банках может приходиться до 20-30% портфеля.

СПАСАТЕЛЬНЫЙ КРУГ ИПОТЕКИ

Вместе с тем, в случае "второй волны" кризиса на рынке ипотеки Волков не ожидает повторения ситуации трехлетней давности, когда банки массово свернули свои ипотечные программы вследствие "закрытия" внешних источников фондирования.

Зависимость сектора от иностранных денег в кризис существенно снизилась, а новые сделки по привлечению капитала на международном рынке капитала в 2010-2011 года носили, скорее, единичный характер, объясняет собеседник агентства. Согласно его ожиданиям, темпы прироста в 2012 году снизятся с 70-80% в 2011 году до 50-55%.

Еще позитивнее перспективы российской ипотеки оценивает Любимцева из АИЖК, которая утверждает, что не стоит ждать даже существенного удорожания ипотеки.

"Рынок удерживают низкие ставки по программам АИЖК и соответствующие предложения крупных государственных банков, а также программа Внешэкономбанка, где максимальный уровень ставок составляет 11%",- напоминает она.

Хмель в свою очередь добавляет, что, хотя дефицит жилых квадратных метров отражается на ценах на недвижимость и приводит к ограничению круга граждан, которые могут приобрести квартиры, сами жилищные проблемы никуда не исчезают. И именно ипотека выступает "спасательным кругом" для решения жилищных проблем, полагает представительница "Миэля".

Как она надеется, следующий год, прежде всего благодаря специальным программам банков - вроде "888" Сбербанка и "Осеннего новоселья" Газпромбанка - станет временем стабилизации рынка, когда цены и ставки будут колебаться в диапазоне сегодняшних показателей, а сам рынок удержит занятые позиции, пройдя по тонкой грани и не свалившись в кризисную пропасть.